近年來我國物流園區(qū)發(fā)展很快,熱度不減,特別是隨著電商與快遞的發(fā)展,推動了城市物流的快速發(fā)展,也對物流園區(qū)的建設和運營,提出了更多的需求和更高的要求。但是,無論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設的物流園區(qū),在規(guī)劃、建設和運營等各個方面,都還存在許多需要注意的問題。 江蘇萬發(fā)國際物流 據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,我國目前各類物流園區(qū)數(shù)共計754家。但是按照我們國家的行政區(qū)劃,全國地級以上城市287個,縣級市和縣2100個,市轄區(qū)852個,合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區(qū),把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前我國由各級政府主導的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。因此保守估計,我國各類物流園區(qū)的數(shù)量也應當在數(shù)千家! 我國物流園區(qū)種類繁多,沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標準。業(yè)內(nèi)的一般共識是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對象,把物流園區(qū)劃分為貨運服務型、生產(chǎn)服務型、商貿(mào)服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中,往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能,廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)(狹義的,一般是政府主導,占地從幾千畝到幾十平方公里不等)、物流基地(一般占地在幾百畝,吸引其他物流企業(yè)入駐)和物流中心(一般占地也就幾萬平方米,大型物流企業(yè)自用為主)三大類。 隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響,地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項目,物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化,包括政府主導、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。而且,物流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務,對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求! 因此,物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設和運營時,要重點考慮以下7個方面的問題。 1、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結構與市場客戶需求 在進行物流園區(qū)項目選擇時,首先要考慮的不是政府政策,也不是投資者的實力,而是市場需求是否支持項目發(fā)展。 物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點: ?。?)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。一般來說,宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市(地區(qū))層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行業(yè),包括現(xiàn)狀,特點,問題,趨勢等。 ?。?)當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結構分析。一是了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa(chǎn)業(yè)的構成,以及支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。二是當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,包括發(fā)展現(xiàn)狀,未來規(guī)劃,相關優(yōu)惠政策等。 ?。?)市場需求分析。當?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流?如果是,那么主要企業(yè)是誰?主要產(chǎn)品是什么?或是銷地物流?如果是,那么主要需求企業(yè)是誰?需求什么?還是中轉(zhuǎn)地物流?如果是,本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求? 2、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研,分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業(yè) 考察宏觀市場需求后,還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài),尋求可供選擇的差異化策略。 物流園區(qū)項目的實地調(diào)研,一般也是要從三個方面進行: ?。?)周邊主要產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)。即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)情況進行分析研究,包括這些園區(qū)的發(fā)展目標,功能布局,未來規(guī)劃,入駐企業(yè),優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求,也可能與項目產(chǎn)生競爭。 (2)周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場,以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談,進行優(yōu)劣勢對比分析,從而形成實地市場調(diào)研報告,供項目決策參考。 (3)潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查,了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標客戶,要進行逐個的“地毯式”調(diào)研,為項目后期招商積累客戶。 3、項目地的區(qū)位交通情況,是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎 城市的區(qū)位與交通,是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說,區(qū)位交通是客觀存在的,難以改變的。因此,要給予足夠的重視。 ?。?)區(qū)位優(yōu)勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)(是工業(yè)城市,是商貿(mào)城市,還是旅游城市?),目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢,人口規(guī)模等。宏觀上,了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐?還是輔助從屬?微觀上,要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃,周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。 ?。?)交通優(yōu)勢。根據(jù)項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如:公路,即臨近項目地的高速公路,國道,省道,以及其它道路。鐵路,特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。港口,了解當?shù)馗劭诩b箱,散雜貨,特種碼頭等情況,保稅監(jiān)管情況。機場,一般附加值高的貨品會關注機場貨運。(如果建設空港物流園區(qū)會重點進行分析。)在交通優(yōu)勢分析中,一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況,也會考慮多式聯(lián)運的可能性
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