近年來(lái)我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發(fā)展，推動(dòng)了城市物流的快速發(fā)展，也對(duì)物流園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無(wú)論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面，都還存在許多需要注意的問(wèn)題。 江蘇萬(wàn)發(fā)國(guó)際物流
據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前各類(lèi)物流園區(qū)數(shù)共計(jì)754家。但是按照我們國(guó)家的行政區(qū)劃，全國(guó)地級(jí)以上城市287個(gè)，縣級(jí)市和縣2100個(gè)，市轄區(qū)852個(gè)，合計(jì)3239個(gè)。各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設(shè)甚至不是一個(gè)而是若干個(gè)物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)由各級(jí)政府主導(dǎo)的各類(lèi)工業(yè)園區(qū)已達(dá)上萬(wàn)個(gè)。因此保守估計(jì)，我國(guó)各類(lèi)物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當(dāng)在數(shù)千家！
我國(guó)物流園區(qū)種類(lèi)繁多，沒(méi)有比較統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)的一般共識(shí)是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對(duì)象，把物流園區(qū)劃分為貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型四種”。但是在實(shí)際建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，往往會(huì)演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)（狹義的，一般是政府主導(dǎo)，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬(wàn)平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類(lèi)。
隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，地產(chǎn)商開(kāi)始介入物流園區(qū)項(xiàng)目，物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導(dǎo)、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。而且，物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式也從倉(cāng)庫(kù)出租到增值服務(wù)，對(duì)物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求！
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，要重點(diǎn)考慮以下7個(gè)方面的問(wèn)題。
1、深刻把握宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶(hù)需求
在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。
物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀(guān)把握有三個(gè)要點(diǎn)：
?。?）宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。一般來(lái)說(shuō)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線(xiàn)來(lái)把握。三個(gè)層面即全國(guó)層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線(xiàn)即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢(shì)等。
（2）當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。
?。?）市場(chǎng)需求分析。當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？或是銷(xiāo)地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰(shuí)？需求什么？還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿(mǎn)足物流中轉(zhuǎn)需求？
2、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀(guān)市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。即對(duì)項(xiàng)目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)情況進(jìn)行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，功能布局，未來(lái)規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項(xiàng)目提供市場(chǎng)需求，也可能與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。
?。?）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營(yíng)的和規(guī)劃中擬建的各類(lèi)商貿(mào)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶(hù)。對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)和企業(yè)進(jìn)行深度訪(fǎng)談，進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，從而形成實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，供項(xiàng)目決策參考。
?。?）潛在客戶(hù)需求。具體了解項(xiàng)目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項(xiàng)目的可能性。對(duì)那些潛在目標(biāo)客戶(hù)，要進(jìn)行逐個(gè)的“地毯式”調(diào)研，為項(xiàng)目后期招商積累客戶(hù)。
3、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況，是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀(guān)基礎(chǔ)
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀(guān)存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。具體分析項(xiàng)目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，是商貿(mào)城市，還是旅游城市？），目前的經(jīng)濟(jì)總量以及發(fā)展趨勢(shì)，人口規(guī)模等。宏觀(guān)上，了解項(xiàng)目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀(guān)上，要具體了解項(xiàng)目地周邊四鄰情況。即項(xiàng)目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項(xiàng)目規(guī)劃。
?。?）交通優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目初步定位和項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況進(jìn)行分析。如：公路，即臨近項(xiàng)目地的高速公路，國(guó)道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運(yùn)站的距離和目前鐵路運(yùn)輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類(lèi)是什么。港口，了解當(dāng)?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。機(jī)場(chǎng)，一般附加值高的貨品會(huì)關(guān)注機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)。（如果建設(shè)空港物流園區(qū)會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行分析。）在交通優(yōu)勢(shì)分析中，一般以某種運(yùn)輸方式為主進(jìn)行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會(huì)考慮多式聯(lián)運(yùn)的可能性
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